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商鋪租賃合規為先因故解約可索賠償

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商鋪租賃合規為先因故解約可索賠償
 
商鋪租賃在生活中的常見的經濟行為,租賃者通過租賃協議獲取商鋪的經營權,從而從事一定的商業活動,而商鋪租賃協議則成為重要的關系協定,商鋪租賃作為經營用房租賃市場中的重要組成內容,對活躍市場經濟、促進經濟發展有著積極作用。而商鋪租賃合同作為一種特殊的房屋租賃合同類型,在適用房屋租賃合同一般規則的同時,因其商業特性容易產生一些特殊糾紛情形,比如商鋪承租人的裝修損失是否應賠償、承租房屋遇到拆遷該如何補償、商鋪轉租會有哪些法律問題,等等。下面通過案例來解析商鋪租賃過程中常見的糾紛問題。
 
2018年10月,王雨(化名)與趙寧(化名)簽訂《商鋪租賃合同》,約定王雨承租趙寧位于房山區某小區的底商,租期自2018年11月1日至2022年10月30日。第一年租金9萬元,以后每年租金漲5000元。合同簽訂后,趙寧將商鋪交付給王雨,王雨將租金交至了2019年10月31日。
 
王雨對商鋪進行了裝修,隨后開始餐飲營業。2019年4月1日,北京市房山區食品藥品監督管理局對無證經營行為進行查處,要求王雨于4月5日前自行停止經營活動。
 
王雨找到趙寧,要求其盡快協助辦理證照,但始終沒有下文。為此,王雨向法院起訴稱,在租賃合同簽訂之初,趙寧就承諾可以幫助他辦理營業執照,所以他才租下商鋪并投入60余萬元進行了裝修,但營業執照至今仍未辦理成功。因無法經營,王雨損失慘重,訴至法院要求解除合同、退還剩余租金5.2萬余元并要求趙寧賠償其裝修損失40萬元。
 
對此,趙寧表示同意退還未使用期間的租金,但不同意賠償裝修損失。趙寧稱,王雨對店鋪的裝修應在取得營業執照后進行,他在沒有取得營業執照的情況下投入資金進行裝修,由此產生的裝修損失應該自行承擔。此外,趙寧指出,王雨自簽訂合同后始終以試營業的方式經營店鋪,未按照要求提供辦理營業執照所需的材料,未能辦理營業執照與他無關。
 
在審理過程中,經評估,涉訴底商裝修的現價值為38.2萬余元。
 
法院審理后認為,裝修是對租賃物的改善或者增設他物,通常而言,裝修行為會使租賃物增值。合同解除后,承租人需要將商鋪返還給出租人,如果無法拆除的裝修對出租人有使用價值的,那么出租人就獲得了額外利益,而該部分利益應為承租人所有,所以出租人應將裝修的可利用價值返還給出租人,即通過折價賠償的方式彌補承租人的損失。本案中,王雨無法以訴爭商鋪作為經營場所辦理營業執照,被政府責令停業,租賃合同目的無法實現。趙寧知曉商鋪無法辦理營業執照,但在簽訂合同時未履行如實告知義務。同時,王雨也有義務對商鋪進行全面考察,并在取得營業執照之后再投入資金裝修。所以,雙方對租賃合同無法正常履行都存在過錯,但王雨的過錯更大。根據公平原則,法院酌定由趙寧向王雨賠償裝飾裝修損失共計27萬元。
 
法官庭后表示,承租人的裝修損失獲償也需要具體問題具體分析。首先,需要明確承租人的裝修行為是否得到出租人同意,如果未經得出租人同意,那么這種裝修行為應認定為惡意裝修,是一種侵權行為;如果出租人同意利用,可以給予適當補償,否則,出租人有權要求承租人恢復原狀。出租人明確表示同意或者根據雙方約定的用途決定需要進行裝修的,即使合同中未約定裝修事項,但按照交易習慣和客觀實際,就應當允許承租人進行裝修,否則無法實現合同目的,應認定為善意裝修。對于善意裝修,因當事人違約導致合同解除的,應考慮雙方的過錯程度,根據雙方的過錯承擔相應的責任,本案即屬于這種情形。
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