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朋友合伙買房要準備什么

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房地產熱的今天,房屋買賣糾紛不斷,房屋出租違約、租金賠償等不同問題層出不窮,其實這些都是緣于房地產法相關常識的缺乏。房產糾紛專業律師在這里提醒大家,在具體維權過程中,要注意證據的收集,訴訟程序等,此時必須委托房產糾紛律師執行,因為只有將專業事情委托給專業人士才能將風險降到最低。

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1、先看共有人約定:優先購買權的行使期間,按份共有人之間有約定的,按照約定處理
 
2、繼承、遺贈優先于共有人:共有份額的權利主體因繼承、遺贈等原因發生變化時,其他按份共有人主張優先購買的,不予支持,但按份共有人之間另有約定的除外。
 
3、共有人優先于外人:按份共有人向共有人之外的人轉讓其份額,其他按份共有人根據法律、司法解釋規定,請求按照同等條件購買該共有份額的,應予支持。
 
4、共有人之間轉讓,其他共有人無權干涉:按份共有人之間轉讓共有份額,其他按份共有人主張根據物權法第一百零一條規定優先購買的,不予支持,但按份共有人之間另有約定的除外。
 
朋友合伙買房,應該準備什么
 
張大錘和王建國是一對好朋友,也都是單身族。倆人的經濟實力不夠各自單獨買房,但又不想錯過投資房產的好時機,于是想合伙出錢付首付,再以張大錘的名義向銀行貸款,倆人共同還貸。
 
在法律上,共同出資購房,則張大錘和王建國之間可視為合伙協議關系,雙方的權利義務也基于合伙關系來履行。
 
大錘和建國最好在出資前做好書面協議。有明確約定,可以在很大程度上避免以后出現爭議。倆人可以對產權、優先使用權以及繼承權等方面做出對雙方合理的約定。
 
產權證怎么領
 
兩人可以辦理《房屋共有權證》?!斗课莨灿袡嘧C》是《房屋所有權證》的附件,一般為縣級以上房產管理部門對共有的房屋向共有權人核發,每個共有權人各持一份。張大錘和王建國可以推舉(或由石頭剪刀布決定)一個人持有《房屋所有權證》,另一人持有《房屋共有權證》,不需擔心,二者具有同等的法律效力。
 
房屋產權怎么分配
 
法律上,允許張大錘和王建國共同享有房屋產權嗎?是可以的。
 
物權法規定,不動產或者動產可以由兩個以上單位、個人共有。共有包括“共同共有”和“按份共有”。二者在財產權益分配與處理上是不同的。 “共同共有”表示所有產權人,都對這套房子不分份額地均等享有權利、承擔義務。“按份共有”指的是必須約定份額。
 
比如說,若張大錘和王建國選擇“共同共有”,則任何一方都不能在對方不同意的情況下賣出房子。若是“按份共有”,則任何一方可以把屬于自己的那份權益賣給第三方,無需共有人同意。
 
若兩人忘記事先約定,也沒有關系。法律規定,共有人對共有的不動產或者動產沒有約定為“按份共有”或者“共同共有”,或者約定不明確的,除共有人具有家庭關系等外,視為按份共有;按份共有人對共有的不動產或者動產享有的份額,沒有約定或者約定不明確的,按照出資額確定;不能確定出資額的,視為等額享有。
 
也就是說,張大錘和王建國可以如出資額確定二人產權比例。如果倆人真的糊涂到理不清誰出了多少錢,那么,就平分產權吧。
 
產權份額應該按照首付比例分配
 
出資額?這個出資額是首付呢,還是首付加后續的還貸總額呢?
 
就此咨詢了房產律師。得到的答案是,一般應按照首付比例確定產權份額。
 
因為倆人確定以張大錘的名義向銀行貸款。張大錘的貸款行為應視為經營合伙事務行為,所貸資金應作為合伙財產,貸款買房屬于投資合伙事務。到這里,購房所需資金已通過首付和銀行貸款款出資到位,而月供則屬于合伙債務承擔,不是出資或者投資范疇。因此,應按照按出資比例確認房屋產權份額,而非各方首付和月供總額。
 
房屋貸款怎么還
 
既然申請貸款人只有張大錘,那么有還貸義務的是不是只有張大錘呢?華律網告訴你,雖然銀行只會對張大錘追究還貸義務,但王建國同樣有連帶償還責任。即,張大錘有權要求王建國與自己按照產權比例承擔房貸月供。
 
雖然貸款合同是張大錘與銀行簽訂的,按照合同相對性原則,王建國并無償還銀行借款義務,銀行僅能對王建國行使抵押權。但鑒于張大錘與王建國為合伙協議關系,依照民法通則及相關司法解釋規定,合伙經營期間的債務,應由各合伙人負連帶償還責任。因此,由于張大錘所負債務是經營合伙事務產生的,王建國作為合伙人負有償還義務,想抵賴可是萬萬不行的。張大錘對銀行承擔還款義務后,可向王建國追償。
 
多人投資怎么辦?
 
道理跟兩人投資一樣,區別在于,共同共有的房屋,共有人要對共有房產進行處分時,如轉讓、贈與、設定抵押等,必須取得全體共有人的同意或者占份額三分之二以上的人同意。否則,部分共有人擅自處分的共有房產,一般情況下都認定為無效。但是多數人在處分共有財產時,不得損害少數人的利益,否則,受害的共有人可通過司法途徑解決。
 
張大錘和王建國都要注意
 
留下一些能夠證明兩人是房屋共同所有人的資料,有備無患。
 
如:能證明兩人為合伙買房關系的證人,售樓人員、銀行辦理抵押貸款的工作人員或兩人共同的知情好友;兩人協商買房時的錄音;首付及月供支付憑證等。
 
有了這些充足的準備,張大錘和王建國就可以合伙買房啦。
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